post: 《负动产时代》

posts/2024/《负动产时代》.md

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+title: 读《负动产时代》
+slug: negative-real-estate
+created_at: 2024-09-03 12:00:00
+updated_at: 2024-09-03 12:00:00
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+  - 读书
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+知道这本书是因为在 B 站看一个博主讲住房和养老金制度时推荐的。当时出于好奇，不动产到底是什么意思？
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+本以为这本书能带来一些参考，结果发现它是一本纪实文学，由朝日新闻的一系列报道改编而成，主要反映了房地产泡沫破灭后，那些处于不利位置的房产问题。
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+**问题的起因**：随着时间推移，日本经历了经济泡沫和房地产泡沫时代，人口和经济逐渐向东京都等大城市聚集。从全国来看，有大量持有成本高于实际价值的不动产，主要有以下几种情况：
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+- **无人问津的土地和房屋**：在房地产泡沫时期，很多人购买了位于偏远地区的土地或房屋，当时大家处于经济繁荣期，对未来充满憧憬，想象着今后能在自己的土地上建造房子和花园；或者单单拥有一片土地也让人感到满足。然而，随着经济形势趋于平稳，许多当初购买土地的人无力继续持有，只能任由土地闲置。偏远地区的土地价值不高，还需缴纳固定资产税；若土地所有者去世，其后代继承时还需缴纳继承税。持有土地的成本超过实际价值，导致人们不愿继承父辈的土地。如果好几代人都不继承，一块土地的继承人可能会多达几十人甚至上百人。这导致资源的浪费，因为根据日本法律，处理一块土地需要得到所有合法继承人的一致同意。然而经过多年，有些继承人可能已经移居海外，找齐所有人对普通人而言几乎不可能。
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+- **度假公寓**：在经济平稳时期，人们对度假的兴趣下降，需求不再如前。度假公寓不仅要缴纳固定资产税，还需支付物业费。如果不常去居住，持有成本相当高，这导致大量拖欠物业费的情况。这个问题比表面上更严重，房屋空置可能对邻居构成安全隐患，拖欠物业费会影响公寓维护。尤其是公寓达到使用年限，需要维修或重建时，必须获得所有业主同意，但空置房屋的业主可能已无法联系。公寓的修缮因此成为难题，久而久之，会有更多业主选择搬离，从而加剧问题。
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+- **长租公寓**：一些房主在不动产公司的鼓动下贷款修建了长租公寓，并交由不动产公司管理。然而，随着同质化竞争加剧和经济形势恶化，租金收入无法覆盖贷款，房主无力偿还，公寓也得不到妥善管理。此外，不动产公司鼓动在原本并无优势的地方修建过多公寓，导致空置率高企。
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+可能我们觉得这不是问题，但日本有固定资产税和继承税，持有土地或房屋每年都要纳税。对于工薪阶层来说，这可能不难承担，但这是一项终身缴纳的税种。想象一下，当我们退休后依靠养老金生活，或家庭经济负担沉重时，这将是一笔不可忽视的开支。再加上继承税，如果土地或房屋位于偏远地区，还需缴税才能继承，自然会令继承人望而却步。
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+这些不动产对个人来说，是难以摆脱的包袱；对政府和公共部门而言，是被浪费的资源。例如，修建一条公路时，如果沿线有一块无法确定或征得所有人统一的土地，政府就无权使用，只能在此处突然收窄，可能造成安全隐患；城市中大量无人继承的土地和房屋也会阻碍城市规划和发展。
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+很多人可能会想，既然无人愿意继承，那就直接抛弃土地好了。但在日本，这是不被允许的，日本法律并未制定允许抛弃土地的法规。这个问题目前还在讨论中，其中一个核心问题是：如果允许人们放弃土地，政府的固定资产税收入会减少；而政府接管土地后，需要进行管理，这又要耗费纳税人的资金。
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+书中提到了几个国外处理类似问题的案例，希望能带来启发：
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+- **法国科西嘉岛**：存在大量所有人不明的土地和房产。解决方案：减少 50% 的遗产税，鼓励继承；对于多所有人的土地，只需 2/3 的同意即可，不必征得所有人的同意，降低了处理所有人不明土地问题的难度。
+- **美国铁锈带，底特律**：繁荣时期修建了大量房屋，现在大多已空置。解决方案是建立“土地银行”：政府接管废弃房屋，以极低的价格出售给有意购买的个人，相当于政府重新分配土地资源。
+- **德国**：允许人们放弃土地和房屋。
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+截至本书结尾，日本如何解决此类问题尚在讨论中。不过，一些民间人士已经开始行动，反应迟缓的政府也逐渐意识到问题的严重性，正在着手修改政策。
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+**个人启示**：不要随意买房；购房时除了考虑房屋本身的成本，还要注意持有成本（如物业费、修缮费等）。