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Gebrauchsüberlassungsverträge

🌴Einordnung

• Variante des Austauschvertrags

🤝Wesensmerkmale

• Überlassung eines Gegenstands für bestimmte Zeit → Nicht auf Dauer (bestimmte Zeit / Zeitmoment)
• Überlassung eines Gegenstands → z. B. Überlassung von Rechten / Sachen → Kein Eigentumsübergang
• Recht auf Nutzung (ggf. Fruchtziehung d. h. Früchte nutzen, die Sache abwirft)
• gegen Entgelt (Ausnahme Leihe) → z. B. Lizenzgebühr o. Ä.

🍀Arten von Gebrauchsüberlassungsverträgen

• Mietvertrag
  • Geregelt in § 535 BGB
  • Kein Recht auf Fruchtziehung (z. B. Weinberg; Trauben stehen Vermieter zu)
• Pachtvertrag
  • Geregelt in § 581 BGB
  • Fruchtziehung (z. B. Weinberg; Träubchen stehen dem Mieter zu → Weinberg wird typischerweise verpachtet)
• Leihe
  • Unentgeltliches Pendant zum Miet- und Pachtvertrag
  • Geregelt in § 598 BGB
  • Geht nur für Sachen
  • Geringe Haftung für Verleiher als bei Mietvertrag, da er kein Entgelt bekommt
• Leasing
  • ungeregelt im Gesetz
  • Varianten sind Finanzierungsleasing (ähnlich Kreditvertrag) und Operating Leasing (ähnlich Mietvertrag)
• Bestandteil typengemischter Verträge
  • Hotel / Bewirtungsvertrag (z. B. Überlassung des Zimmers (Mietvertrag), Reinigungsservice (Dienstvertrag), Frühstück (Werkvertrag))
  • Krankenhausvertrag (Behandlung durch Arzt (Dienstvertrag))
• Lizenzvertrag
  • exklusive vs. nicht-exklusive Lizenzen o. Ä.

🛩️Regelungsschwerpunkte

• Folgende Regeln gelten für alle Gebrauchsüberlassungsverträge
• Beschreibung der Gebrauchsüberlassungspflicht: Was ist zu welchem Zeitpunkt, für welchen Zeitraum, in welchem Zustand zu überlassen?
  • Beschaffenheit muss definiert sein.
• Gebrauchsrechte des Nutzers (Wie darf der Nutzer den Gegenstand verwenden?)
  • Gewerblich / nicht gewerblich? z. B. Blumenladen vs. Bordell
  • Was sind die einzelnen Nutzungsrechte z. B. Recht auf Vervielfältigung?
• Entgeltabrede
  • Kaufkraftschwund etc.
• Sicherheiten
  • Bei Mietausfall
  • Absicherung bei nicht pfleglichem Umgang mit der Mietsache
• Gewährleistung & Haftung
• Beendigung & Rückgabe
  • Rückgabe der Mietsache z. B. Besenrein
  • Unproblematisch bei Lizenzen

🧱Mietvertrag

• Geregelt in § 535 BGB
• Pflichten des Vermieters
  • Überlassungspflicht
  • Erhaltungspflicht → Man kann Sache für den im Vertrag vorgesehenen Zweck nutzen
• Pflichten des Mieters
  • Zahlungspflicht
  • Obhuts- und Sorgfaltspflicht → Pfleglich mit Mietsache umgehen → Ansonsten Schadensersatzpflicht
• §§ 535-548 BGB Allgemeiner Teil:
  • Gilt für alle möglichen Sachen z. B. Auto, Wohnraummietvertrag
  • (geregelt: Hauptpflichten; Gewährleistungsrecht; Untermiete; außerordentliche Kündigung; Rückgabe)
  • Mieter haftet nicht für Abnutzungen durch vertragsgemäßen Verbrauch nach § 538 BGB.
  • Verjährung bereits nach 6 Monaten gem. § 548 BGB.
• §§ 549-577a BGB: Wohnraummietverträge
  • (geregelt: Anwendungsbereich, Schriftform, Mietsicherheit, Erhaltung und Modernisierung, Betriebskosten, Mieterhöhungen, Vermieterpfandrecht, Wechsel der Vertragsparteien, Beendigung)
    • Form des Mietvertrags § 550
      • Wohnraummietvertrag typischerweise unbefristet
      • Wird Vertrag nicht schriftlich geschlossen mit Laufzeit länger als 1 Jahr, so gilt er auf unbestimmte Dauer geschlossen.
    • Betriebskosten § 556a-c
    • Mietpreisbremse § 556d
    • Staffelmiete §557a
      • Unterschiedliche Miethöhe für unterschiedliche Zeiträume
    • Indexmiete §557b
      • z. B. Kopplung an Verbraucherpreisindex
    • Kauf bricht nicht Miete § 566 → Neuer Käufer tritt in Mietvertrag ein (wichtig) ⚠️
    • Außerordentliche Kündigung § 569
      • Modifiziert Regelungen in § 543
    • Befristung von Wohnraummietverhältnissen § 575
      • Nur wirksam bei Verwertung bzw. späterer Eigennutzung
      • D. h. man kann Wohnraummietverhältnisse nur in sehr engen Grenzen befristen...
• §§ 578-580a BGB: Mietverhältnisse über andere Sache
  • (geregelt: Verweisung (§ 578 BGB !) d. h. Regelungen gelten nicht nur für Wohnraummietverhältnisse sondern auch für Gewerberaum-Mietverträge, Kündigungsfristen)

💬Unterschiede bei Vertragsgestaltung

• Wohnraummietverhältnisse
  • Kaum Spielraum bei Vertragsgestaltung
  • fast alles durch zwingendes Recht geregelt
• Mietverträge über sonstige Räume (insb. Gewerberaum)
  • Umfangreiche Vertragsgestaltung möglich
  • Grenze: AGB-Recht, §§ 305 ff. BGB z. B. § 307 BGB (weil kein Verbraucher)

🏪Gewerberaummietvertrag

Beispiel:

Die Karlsruhe Lager 2 S.à.r.L. ("Vermieterin") ist Eigentümer einer Logistikimmobilie mit einer Mietfläche von 8.000 qm, aufgeteilt auf 3 Hallen. Der Mietvertrag für die Halle A (2.000 qm) läuft aus. Die Dämpfer GmbH & Co KG ("Muttergesellschaft"), ein expandierendes Maschinenbauunternehmen, benötigt dringend neue Lagerflächen und ist sehr interessiert, die Halle zu mieten. Allerdings will sie nicht direkt mieten, sondern über ihr Tochter-unternehmen Dämpfer Lager-und Logistik GmbH ("Projektgesellschaft, Mieterin"). Die Vermieterin ist sehr interessiert an einem Mietvertrag mit langer Laufzeit. Die Miete soll für die Laufzeit inflationsgesichert sein.

Sie sind Beraterin der Vermieterin und sind mit der Ausarbeitung eines Mietvertragsentwurf beauftragt. Auf welche Gesichtspunkte ist bei der Vertragsgestaltung besonders zu achten?

Inhalt

• Mietgegenstand, Mietzweck
• Mietzeit
• Miete, Umsatzsteuer, Mietanpassung
• Nebenkosten
• Mietsicherheiten
• (...)

Mietgegenstand

• genaue Beschreibung des Mietgegenstands (insb. Mietfläche) + Nutzungsart
  • Bestimmt Vertragssoll → Wichtig für Vermieter → Was, wird vermietet? Zu welchem Zweck etc.? → Beispiel: Bauliche Anforderungen an vermietete Apotheke / Öffentliches Baurecht → z. B. Vermieter muss Baurecht berücksichtigen kann z. B. nicht überall eine Spielehölle vermieten
  • Flächenangaben:
    • Maßstab für die Flächenberechnung angeben z. B. MF/G Richtlinie 2017, DIN277:2016) → Wie wird Fläche berechnet? → Ohne Angabe gibt es Streitpotenzial
    • Schwellenwert für die (Un-)beabsichtigte von Flächenabweichungen → z. B. 5 % Regelung für Abweichung bei Flächenangabe
  • Regelungsmechanismus für Änderung der Nutzung
    • Optional zu regeln, aber sinnvoll
  • Genaue Beschreibung ist Maßstab dafür, ob Mangel vorliegt

Mietzeit

• Festmietzeitraum z. B. 10 Jahre
• Optionsrecht des Mieters → Mieters kann Vertrag nochmalig um X Jahre verlängern
• Evergreen-Klausel → automatische Verlängerung um 1 Jahr nachdem alle Optionsrechte des Mieters gezogen sind

Wertsicherungsklausel

• Keine Anwendung von §§ 557 ff. BGB (Betrifft nur Wohnraumrecht)
• Arten der Wertsicherungsklausel
  • Staffelmietvereinbarung
  • Indexklausel → z. B. Miete trackt Veränderung des Verbraucherpreisindizes 1:1 oder z. B. zu 60 %.
  • Schiedsgutachterklausel

Mietsicherheit

• Regelfall: Bürgschaft, weil Barkaution Liquidität bindet
• Klarer Regelung zum Umfang der Bürgschaft
• Bürgschaft für erstes Anfordern, Verzicht auf Einrede der Vorausklage, Verzicht auf Einrede Anfechtbarkeitung und Aufrechenbarkeit (es sei denn Forderungen rechtskräftig oder unstreitig)
• Höhe:
  • bis sechs Monatsmieten in Gewerbemietverträgen
  • Im Wohnraum-Mietrecht max. 3 Monatsmieten § 551 BGB.

Gewährleistung und Haftung

• Beschränkung des Aufrechnungs-, Zurückbehaltungs- und Minderungsrechts
• z. B. Miete vorausbezahlen, dass Kredit bedient werden kann. Mieter kann Miete zurückfordern
• Beschränkung der Haftung: nur in sehr geringem Umfang möglich → AGB-Recht
• Pflicht zum Abschluss von Versicherungen → z. B. Betriebsunterbrechungsversicherungen, sodass Miete weiterhin gezahlt werden kann

Weitere Regelungen

• Nebenkosten
• Instandhaltung und Instandsetzung, Schönheitsreparaturen
• kleinere Regelungen
  • Betriebspflicht z. B. vor Allem im Einzelhandel, Mieter muss Mietsache nutzen d. h. Laden soll nicht leer stehen
  • Konkurrenzschutz z. B. Man vermietet nicht an ähnliche Person z. B. Lidl, wenn man bereits in Umgebung an Aldi vermietet hat
  • Werbeschilder z. B. Aufstellen von Werbeschildern
  • Wiederherstellungspflicht z. B. Abbrennen
  • Untervermietung
  • bauliche Veränderung z. B. was darf Mieter / Vermieter baulich Veränderungen während der Vertragslaufzeit?
  • Schriftform, Vollständigkeitsklausel (Aufforderung, dass das was schriftlich vereinbart wurde, vollständig ist)
• Sonderkonstellation:
  • Vermietung vom Reißbrett, Mieterausbau:
    • Reißbrett: Immobilie existiert noch nicht; Mietvertrag wird aber bereits abgeschlossen
    • Mieterausbau: Mieter baut nach seinen Vorstellungen aus.